Les frais déductibles de mes impôts pour la mise en gestion locative

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur présentant un montant de charges déductibles supérieur à ses revenus fonciers.

En tant que propriétaire, lorsque vous mettez en location votre bien, vous supportez plusieurs dépenses qui ne sont pas récupérables sur le locataire telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.

Cependant, si au terme d’une année fiscale, vous présentez un total de charges déductibles supérieur à son revenu foncier brut, alors il existe un déficit foncier (les coûts sont supérieurs aux loyers perçus).

Ce déficit foncier est, dans certaines conditions, imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier, et permettent ainsi une diminution de l’impôt.

Puis-je bénéficier du déficit foncier ?

Pour que vous puissiez profiter du déficit foncier, vous devez remplir trois conditions :

1 . Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation.

2 . L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.

3 . Vous devez être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier).

NB : Le régime réel est possible sur option pour tout propriétaire relevant du régime micro-foncier, et obligatoire lorsque le revenu foncier est supérieur à 15 000 €.
Ce régime est intéressant si le propriétaire supporte des charges excédant 30 % du montant annuel de ses loyers. Cependant, si le propriétaire choisit de passer sous ce régime, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans avant de revenir au régime du micro-foncier si le seuil de 15 000 € n’est pas atteint.

Quel formulaire dois-je remplir ?

Vous êtes propriétaire soumis au régime BIC, vous devez remplir le formulaire annexe 2044, lequel est disponible sur le site http://www.impots.gouv.fr.

Lien du formulaire :

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2021/2044_3454.pdf

Ledit formulaire vous permet de déclarer leurs revenus correspondants et de déduire vos frais de gestion locative.

Quels types de charges sont déductibles du revenu foncier ?

1. Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier

Les rémunérations, les commissions ou encore les honoraires versés à des tiers pour la gestion de vos biens loués.

Principalement, il s’agit des rémunérations des gérants et des administrateurs de biens
auxquels vous avez recours si vous n’administrez pas vous-même vos locations ou des
sommes versées à la personne en charge de la tenue de la comptabilité de vos biens.
Par exemple : Syndic, agence immobilière, …

Les commissions versées à une agence de location pour la recherche d’un locataire et la rédaction des contrats de location.

NB : Les frais de gestion couverts par vos provisions pour charges de copropriété ne sont pas déductibles sur les lignes de la déclaration réservées aux frais de gestion, mais sur celles dédiées aux provisions de copropriété.

Cotisations d’assurances
Par exemple : un incendie, un dégât des eaux, une assurance loyers impayés, une assurance vacance locative, etc.

Charges de copropriété
Par exemple : les dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux, etc.

Impôts et taxes liés au bien loué
Par exemple : la taxe foncière, la taxe d’équipement, etc.

Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.

Différents frais de procédures :

  • Les honoraires versés à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert, relatifs aux procédures qui vous concernent pour le règlement de différends, soit avec votre locataire soit avec un entrepreneur ou un prestataire.
  • Les frais de procédure qui restent à votre charge à la suite d’un procès.
  • Les frais de procédure concernant le règlement de litiges portant sur la
    propriété d’un immeuble donné en location.
    Par exemple, un litige à propos des limites de propriété.

2. Les charges liées aux travaux

Travaux de réparation et d’entretien permettant le maintien ou la remise en état du bien immobilier pour en permettre l’usage normal.

Travaux d’amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau au bien ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

ATTENTION ! Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

3. Les charges financières

Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien mais aussi les intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de ce dernier.

Les frais associés aux intérêts tels que les frais de dossier, les frais de garantie, ou encore les cotisations assurance emprunteur.

CONSEIL ! Il est préférable de conserver les justificatifs de paiement des charges en cas de vérification par l’administration fiscale.

4. Autres frais de gestions

D’autres frais de gestion sont déductibles grâce à un abattement forfaitaire de 20€ par bien loué. Il s’agit des « petits » frais que vous supportez pour l’administration et la gestion de vos immeubles loués :

  • Correspondance
  • Déplacements et téléphone
  • Dépenses d’acquisition de matériel, d’outillage, de mobilier de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels
  • Frais d’enregistrement des baux et actes de location
  • Frais de fonctionnement de l’association foncière urbaine à laquelle vous avez adhéré dans le cadre d’une opération de restauration immobilière « loi Malraux »)

Ils sont déductibles pour un montant annuel forfaitaire fixé à 20 € par bien, bâti ou non, donné en location. Vous ne pouvez pas recourir à un autre mode de déduction pour ces charges, et, en particulier, procéder à un complément de déduction lorsque leur montant réel est supérieur au forfait.